A renovação compulsória de aluguel é o instrumento que tem por finalidade proteger o empresário de possíveis ilegalidades e arbítrios praticados pelo locador. O ponto comercial é um fator muito importante para o sucesso de qualquer negócio e, via de regra, durante o prazo de locação o empresário reúne vários recursos e esforços para torná-lo atrativo aos consumidores, com o objetivo final de potencializar as vendas.

Neste sentido, uma vez preenchidos determinados requisitos legais, a renovação do contrato de locação passa a ser obrigatória e independe da vontade do locador. Conforme previsto no art. 51 da Lei nº 8.245/91, a ação renovatória de aluguel é o instrumento jurídico correto para assegurar o direito do locatário de permanência no ponto comercial.

Estes são os requisitos que autorizam o manejo da ação renovatória de aluguel:

  1. a) contrato escrito e firmado por prazo determinado;
  2. b) o tempo mínimo de locação deve ser igual ou superior a 05 anos;
  3. c) a atividade econômica atualmente explorada no ponto comercial deve ser igual ou superior a 03 anos;
  4. d) a ação renovatória de aluguel precisa ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes de finalizar o contrato.

Uma vez preenchidos tais requisitos, e havendo a recusa por parte do locador na renovação do aluguel, é possível o ajuizamento da ação com o objetivo de manutenção do contrato de locação. Todavia o novo prazo da renovação judicial da locação não pode ser superior ao prazo de 05 anos, conforme entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça – STJ.

A renovação compulsória da locação não será concedida nas seguintes hipóteses:

  1. a) ausência de preenchimento dos requisitos legais já mencionados;
  2. b) a proposta de aluguel ofertada pelo locatário deve considerar o valor real para o imóvel na época da renovação;
  3. c) o locador possuir proposta de terceiro em condições melhores que a do locatário, não coberta por ele;
  4. d) a proposta de aluguel ofertada pelo locatário deve considerar o valor real para o imóvel na época da renovação;
  5. e) não renovação para realização de obras por determinação do poder público.

Em relação ao procedimento da ação de renovação do aluguel, devemos mencionar os seguintes pontos:

  1. a) o processo não será suspenso por ocasião das férias forenses;
  2. b) É competente o juízo do local de situação do imóvel ou o foro de eleição escolhido pelas partes contratualmente;
  3. c) O valor da causa corresponde a 12 vezes o valor do aluguel, exceto nos casos de ação de despejo de empregado por ocasião da rescisão do contrato de trabalho, quando corresponderá a 3 vezes o valor do salário do empregado.
  4. d) A proposta de aluguel ofertada pelo locatário deve considerar o valor real para o imóvel na época da renovação;
  5. e) A citação e intimação de atos processuais pode ser realizada via correio, com aviso de recebimento, desde que prevista em contrato.

BRUNO SILVA & SILVA ADVOGADOS