Bruno Menezes Santana Silva

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é um indicador que foi criado na década de 1940, com o objetivo de medir a oscilação dos preços dos produtos e serviços negociados no país. O cálculo do IGP-M leva em conta a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Ao longo dos anos o índice IGP-M passou a ser muito utilizado como referência para o setor imobiliário, como critério para o reajuste dos contratos de aluguel.

Ocorre que a partir do início do ano de 2020, com a grave crise sanitária decorrente da pandemia de COVID-19 que se instalou no país, o índice IGP-M teve uma alta expressiva e repentina, na casa dos 25% (vinte e cinco por cento).

E, neste cenário de alta repentina do IGP-M, os locatários se deparam com uma situação bastante desconfortável, qual seja, a da iminente incidência da cláusula de reajuste contratual anual, com base no indexador previsto em contrato.

Pois bem.

Primeiramente, é importante esclarecer que crise sanitária decorrente da pandemia de COVID-19 atingiu o equilíbrio das obrigações contratuais, inclusive nos contratos de locação comercial.

Sobre a questão da possibilidade de alteração do critério de reajuste do contrato de locação comercial, interessa analisar o teor do art. 18 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Vejamos:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. (grifamos)

Com efeito, a partir da interpretação literal deste dispositivo, é possível verificar que o legislador optou por conferir às partes contratantes a faculdade de modificar os critérios de reajuste contratual, mediante livre negociação (princípio da autonomia da vontade).

Todavia a experiência revela que nem sempre é possível se chegar a um acordo nas negociações que buscam alterar cláusulas econômico-financeiras dos contratos de locação, sob os mais diversos argumentos, que no presente artigo não é interessa citar.

Frustrada a etapa de negociação, os locatários podem ingressar na justiça para modificar a cláusula de reajuste do contrato de locação comercial, substituindo o índice IGP-M por outro que melhor represente a recomposição da moeda (ex: IPCA).

Tal medida é absolutamente necessária em tempos de pandemia, tendo em vista que muitas empresas estão proibidas de funcionar, impactando diretamente no volume de vendas. Não há dúvidas que a empresa proibida de funcionar não terá condições de cumprir as obrigações contratuais e pagar os seus funcionários.

Os fundamentos jurídicos deste tipo de pretensão devem se basear nos institutos da teoria da imprevisão e onerosidade excessiva, cabendo à parte interessada demonstrar de maneira inequívoca que a alta repentina do IGP-M causou grave desequilíbrio contratual, impactando negativamente (ou até mesmo inviabilizando) a atividade econômica.

A importância da ação revisional nos contratos de locação comercial é singular: o sucesso neste tipo de medida judicial irá proteger o locatário da alta inesperada do IGP-M, blindando o negócio contra um dos grandes efeitos colaterais da pandemia do COVID-19.

BRUNO SILVA & SILVA ADVOGADOS