Bruno Menezes Santana Silva

Recebo com frequência questionamentos sobre a correta base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI): se a referência seria o valor pago na aquisição do bem imóvel ou se a base de cálculo é o valor fixado pelas prefeituras para fins de cômputo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Pois bem.

Primeiramente, é importante destacar que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI) é um tributo de competência dos municípios, que incide sobre operações de transmissão de bens imóveis entre vivos de forma onerosa.

Neste sentido, temos que o fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivos, à qualquer título, por ato oneroso, de:

  1. a) a transmissão de bens imóveis, por natureza ou por acessão física;

 

  1. b) a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia e as servidões;

 

  1. c) a cessão de direitos de aquisição relativos às transmissões nos incisos anteriores.

Em relação à base de cálculo do ITBI, o art. 38 do Código Tributário Nacional dispõe que “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Todavia a doutrina e jurisprudência especializada a muito tempo divergem sobre o “valor venal” do bem ou direito transmitido.

A primeira corrente entende que o valor venal e preço de venda são diferentes, tendo em vista que o primeiro reflete as condições de mercado (ex: oferta e procura), enquanto o último é fixado pelas partes, que a princípio estão livres para contratar.

Já a segunda corrente advoga no sentido de que o ITBI deve ser calculado com base no valor que foi realmente pago na compra do bem imóvel.

Para fins de solucionar o impasse, em recente julgamento de ação movida pela Prefeitura de São Paulo\SP o Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado, ou seja, no que foi realmente pago no negócio. Não deve ser usado como referência o valor fixado pelas prefeituras para o cálculo do IPTU.

A partir do julgamento supramencionado foram fixadas as seguintes teses:

  1. a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU;
  2. b) o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio;
  3. c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITIV.

Considerando que o presente julgamento se deu em sede de recurso repetitivo, é certo que este entendimento deverá ser replicado por tribunais de todo o Brasil em casos semelhantes.

 

BRUNO SILVA & SILVA ADVOGADOS